Woon je niet in Portugal, dan betaal je bij de aankoop van een huis ± 10% bovenop de koopprijs. Alleen de belastingen zijn al 8,3%: IMT 7,5% en zegelrecht 0,8%. Daarbovenop komen notaris, registratie en je advocaat.
Woon je niet in Portugal en koop je daar een huis, reken dan op ± 10% kosten koper bovenop de koopprijs. Alleen de belastingen zijn al 8,3%: overdrachtsbelasting (IMT) 7,5% en zegelrecht (Imposto do Selo) 0,8%. Daarbovenop komen notaris, registratie en een onafhankelijke advocaat. Dit artikel laat per post zien wat de kosten koper in Portugal zijn, en wie het exacte bedrag voor je uitrekent.
Wat zijn de kosten koper in Portugal in het kort?
De kosten koper in Portugal bestaan uit belastingen en uit honoraria. De belastingen liggen vast in de wet. De honoraria van advocaat en makelaar zijn vrij en verschillen per partij.
Voor een Nederlandse of Belgische koper die niet in Portugal woont, ziet de opbouw er zo uit:
| Post | Indicatie | Opmerking |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (IMT) | 7,5% | Vast tarief voor niet-ingezetenen sinds 25 mei 2026 |
| Zegelrecht (Imposto do Selo) | 0,8% | Over de koopprijs |
| Subtotaal belastingen | 8,3% | IMT en zegelrecht samen |
| Notaris en registratie | Varieert | Bij de akte (escritura) en inschrijving in het register |
| Advocaat | 1–1,5% + 23% btw | Honoraria zijn vrij, geen officieel tarief |
| Totaal indicatief | ± 10% | Bovenop de koopprijs |
Dit is een indicatie, geen offerte. Je eigen situatie bepaalt het exacte bedrag.
Hoe werkt IMT in Portugal voor kopers uit Nederland en België?
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) is de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een huis in Portugal. Het is de grootste kostenpost.
Sinds 25 mei 2026 betalen kopers die niet fiscaal in Portugal wonen een vast tarief van 7,5% op een woning. Dat staat in DL 97/2026 (art. 17 Código do IMT). Het gaat om je fiscale woonplaats, niet om je nationaliteit. Een Nederlander die fiscaal in Portugal woont, valt dus niet automatisch onder het vaste tarief.
Je kunt het verschil terugvragen in twee gevallen:
- Je wordt binnen 2 jaar fiscaal inwoner van Portugal.
- Je verhuurt de woning binnen 6 maanden betaalbaar: maximaal € 2.300 per maand, minstens 36 maanden in de eerste 5 jaar.
De teruggave vraag je binnen 6 maanden aan. Hoe het tarief uitpakt als je met z'n tweeën koopt, of als je eerder in Portugal woonde, is een fiscale vraag. Laat dat beoordelen door een advocaat of fiscalist.
Welk IMT-tarief geldt voor fiscaal inwoners?
Woon je fiscaal in Portugal en koop je een tweede woning, dan betaal je het progressieve IMT-tarief. Dat loopt op tot 8% marginaal. Het percentage hangt af van de hoogte van de koopprijs.
We geven hier bewust geen eigen tabel met schijven. De schijven veranderen en een fout in een tabel kost je geld. Gebruik de officiële rekentool op de Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt). Het definitieve bedrag berekent de notaris of je advocaat.
Wat is zegelrecht bij een huis kopen in Portugal?
Zegelrecht (Imposto do Selo) is een tweede belasting bij de aankoop. Het tarief is 0,8% van de koopprijs (PwC Guia Fiscal 2026). Dit percentage geldt voor iedereen, ingezetene of niet.
Samen met IMT betaal je als niet-ingezetene dus 8,3% aan belastingen. Die betaal je vóór de akte. Zonder betaalde IMT en zegelrecht gaat de overdracht niet door.
Wat kosten notaris en registratie?
De overdracht teken je bij een notaris, solicitador, advocaat of het registerkantoor (conservatória). Daarna wordt de koop ingeschreven in het register. Voor beide betaal je kosten.
De hoogte verschilt per kantoor en per akte. Daarom noemen we hier geen bedrag. Vraag vooraf een opgave aan het kantoor dat de akte verzorgt, of laat je advocaat dat regelen.
Al vóór de aankoop maak je kleine kosten voor documenten. Een advertentie toont bijna nooit het exacte adres. Voor het registeruittreksel (certidão permanente) en het kadaster vraag je het adres op bij de makelaar. Elk registerstuk kost ongeveer € 15.
Wat kost een advocaat bij de aankoop?
Een advocaat kost indicatief 1–1,5% van de koopprijs plus 23% btw. Honoraria zijn vrij (Estatuto da Ordem dos Advogados). Dit is dus geen officieel tarief: vraag altijd vooraf een schriftelijke offerte.
Kies een advocaat die alleen voor jou werkt. Een advocaat die via de makelaar komt, kan een belangenconflict hebben. Juridisch advies over een specifiek huis is het werk van een advocaat of solicitador (Lei 10/2024 regelt hun handelingen).
De advocaat controleert onder meer het register, de gebruiksvergunning en het voorlopig koopcontract (CPCV). Hij of zij berekent ook de IMT en het zegelrecht voor jouw situatie.
Komen er nog andere kosten bij?
Ja, afhankelijk van hoe je koopt. Drie posten komen vaak terug.
Aankoopmakelaar. Laat je een makelaar namens jou zoeken, dan rekent die indicatief 2–5% van de koopprijs plus 23% btw. Ook dit tarief is vrij. Zoeken namens een koper en onderhandelen is in Portugal vastgoedbemiddeling (Lei 15/2013) en vraagt een AMI-licentie.
Bouwkundige keuring. Niet verplicht, wel verstandig bij een ouder huis. Vraag een offerte bij een onafhankelijke keurder.
NIF. Voor de aankoop heb je een Portugees fiscaal nummer (NIF) nodig. De wachtwoordbrief voor het belastingportaal komt per post. Reken dus op tijd, en soms op kosten als je een partner inschakelt.
Welke kosten betaal je na de aankoop?
Na de akte betaal je jaarlijks onroerendgoedbelasting (IMI). Hoe vaak je betaalt, hangt af van het bedrag (DECO Proteste 2026):
- Tot € 100: in één keer in mei.
- Van € 100 tot € 500: in mei en november.
- Boven € 500: in mei, augustus en november.
Heb je grond rond het huis, dan moet het perceel wettelijk vóór 30 april zijn schoongemaakt vanwege brandpreventie. De overheid kan die termijn verlengen; dat gebeurde in 2024 en 2025.
Koop je een appartement, dan betaal je ook bijdragen aan de vereniging van eigenaars (condomínio). Sinds 2022 is bij de akte een verklaring over openstaande bijdragen verplicht.
Hoe reken je de kosten koper zelf globaal uit?
Een rekenvoorbeeld in percentages, voor een koper die niet in Portugal woont:
- Neem de koopprijs als basis.
- Tel 7,5% IMT erbij op.
- Tel 0,8% zegelrecht erbij op. Je zit nu op 8,3%.
- Tel het honorarium van je advocaat erbij: 1–1,5% plus 23% btw.
- Tel de kosten van notaris en registratie erbij volgens de opgave van het kantoor.
- Vergelijk met de vuistregel van ± 10% en houd een buffer aan.
Controleer de IMT met de officiële rekentool van de Portal das Finanças. Het exacte bedrag laat je berekenen door de notaris of je advocaat.
Waar moet je op letten bij het betalen?
Fraude bij betalen komt voor. Via een gehackte e-mail krijgt de koper een nep-IBAN. Banco de Portugal waarschuwt hiervoor.
Sinds oktober 2025 controleren banken in de EU bij een overboeking of naam en IBAN bij elkaar horen (verificatie van de begunstigde). Bel bij twijfel altijd na via een nummer dat je al kende, niet via een nummer uit de e-mail.
Hoe helpt Casaloep met de kosten per woning?
Met een expert-check rekenen we voor € 149 de totale aankoopkosten uit voor één specifieke woning. Je krijgt binnen 48 uur een rapport en een videogesprek van 30 minuten met een Nederlandstalige expert. In het rapport staan ook het registeruittreksel, kadaster en advertentie naast elkaar, de ligging, een biedadvies en 10 vragen voor de makelaar.
Met een abonnement zie je de totale aankoopkosten bij elk huis in je matches, naast de prijsgeschiedenis en de €/m² van vergelijkbare huizen. Wil je de hele aankoop laten begeleiden, kijk dan naar het aankooppakket: vast € 2.995, inclusief een onafhankelijke advocaat uit ons netwerk. Zoeken en onderhandelen doen we samen met een erkende makelaarspartner met AMI-licentie.
Nog niet zeker waar je wilt kopen? Bekijk eerst de regio's in Portugal.
De advocaat betaal je rechtstreeks. Casaloep krijgt geen commissie van verkopers, makelaars of advocaten.
Veelgestelde vragen
Hoeveel zijn de kosten koper in Portugal?
Voor een Nederlandse of Belgische koper die niet in Portugal woont, ± 10% bovenop de koopprijs. De belastingen IMT (7,5%) en zegelrecht (0,8%) zijn samen al 8,3%. Notaris, registratie en advocaat komen daarbovenop. Dit is een indicatie.
Hoeveel IMT betaal ik als niet-ingezetene?
Sinds 25 mei 2026 geldt voor kopers die niet fiscaal in Portugal wonen een vast tarief van 7,5% op een woning (DL 97/2026). Het gaat om je fiscale woonplaats, niet om je nationaliteit. Er zijn uitzonderingen. Laat het exacte bedrag berekenen door de notaris of een advocaat.
Wat kost een advocaat bij een huis kopen in Portugal?
Indicatief 1–1,5% van de koopprijs plus 23% btw. Honoraria zijn vrij, dus dit is geen officieel tarief. Kies een onafhankelijke advocaat, niet die van de makelaar of verkoper.
Waar kan ik de IMT zelf narekenen?
Op de Portal das Finanças staat een officiële rekentool voor IMT. Gebruik die als controle. Het definitieve bedrag berekent de notaris of je advocaat.
Bronnen
Dit artikel geeft algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Wat iets voor jouw situatie betekent, beoordeelt een advocaat of adviseur.