Het voorlopig koopcontract (CPCV) is de stap tussen je bod en de akte. Je doet er een aanbetaling bij. Zorg dat je vóór het tekenen weet wat je koopt, laat het contract controleren door een onafhankelijke advocaat en controleer altijd de rekening voordat je betaalt.
Voorlopig koopcontract Portugal, in het kort: het voorlopig koopcontract heet in Portugal contrato-promessa de compra e venda (CPCV). Je tekent het na je bod en vóór de definitieve akte. Bij het tekenen betaal je een aanbetaling. Daarom wil je vóór die handtekening precies weten wat je koopt.
In dit artikel lees je waar de CPCV in het koopproces zit, welke documenten je vooraf bekijkt en hoe je de aanbetaling veilig overmaakt. Over de juridische inhoud van het contract geven we geen oordeel. Dat doet een onafhankelijke advocaat.
Wat is een CPCV in Portugal?
De afkorting CPCV: Portugal gebruikt die voor het voorlopig koopcontract tussen koper en verkoper. Het legt de afspraken vast voordat de eigendom echt overgaat. Denk aan de partijen, de koopprijs, de aanbetaling en de termijn voor de akte.
Wat er precies in staat, verschilt per contract. Wat een clausule voor jou betekent, laat je uitleggen door je eigen advocaat. Vraag ook wat er met de aanbetaling gebeurt als een van beide partijen afziet van de koop.
Waar zit de CPCV in het koopproces?
Het koopproces in Portugal verloopt globaal in drie stappen:
- Bod. Je doet een bod en spreekt een prijs af met de verkoper.
- Voorlopig koopcontract (CPCV). Je tekent het contract en betaalt een aanbetaling.
- Overdracht. De akte wordt getekend bij een notaris, solicitador, advocaat of het registerkantoor (conservatória).
De CPCV is het moment waarop je je echt vastlegt. Tot aan het bod kun je nog rustig vergelijken. Na de CPCV staat er geld op het spel. Dit zijn algemene stappen; je advocaat vertelt je wat voor jouw aankoop geldt.
Waarom moet je vóór de CPCV weten wat je koopt?
Na het tekenen staat je aanbetaling vast. Problemen die je daarna vindt, zijn lastiger op te lossen. Daarom doe je het onderzoek vóór de handtekening, niet erna.
Een paar feiten maken dat extra belangrijk:
- Advertenties tonen bijna nooit het exacte adres. Voor register en kadaster moet je het adres bij de makelaar opvragen.
- Opgegeven m² kloppen niet altijd. De oppervlakte in een advertentie wijkt soms af van het kadaster, bijvoorbeeld door een aanbouw, overkapping of zwembad zonder vergunning.
- De notaris controleert de gebruikstitel niet meer. Sinds 1 januari 2024 kijkt de notaris bij de akte niet meer of er een gebruikstitel is.
- Hetzelfde huis staat vaak bij meerdere makelaars. In ons eigen onderzoek stond hetzelfde huis vaak bij 5 tot 10 makelaars, met tot 15% prijsverschil.
Welke documenten bekijk je vóór het voorlopig koopcontract?
Deze documenten vraag je op of laat je opvragen voordat je tekent:
| Document | Wat je erin ziet |
|---|---|
| Registeruittreksel (certidão permanente) | Eigenaar en ingeschreven lasten, zoals een beslag (penhora). Online kost het ongeveer € 15. |
| Kadaster (caderneta predial) | De fiscale fiche van het huis, met onder meer de oppervlakte. |
| Gebruikstitel | Sinds 1 oktober 2026 een comunicação prévia, met of zonder termijn. Voorheen een licença of autorização de utilização. |
| VvE-verklaring (condomínio) | Bij een appartement: of er bijdragen openstaan. |
| Energielabel (certificado energético) | De energieprestatie van het huis. |
Let bij het registeruittreksel op één beperking. Een beslag dat al is ingeschreven, zie je erin staan. Een beslag dat nog niet is ingeschreven, zie je er niet in.
Sinds 1 oktober 2026 moet de akte vermelden of er een stedenbouwkundige titel (título urbanístico) is. De titel gaat mee met de eigendom. Wat het betekent als die ontbreekt, beoordeelt een advocaat.
Voor de VvE-verklaring geldt sinds 2022 dat die bij de akte verplicht is. De koper kan daar uitdrukkelijk afstand van doen. Of dat verstandig is, bespreek je met je advocaat.
Waar let je nog meer op bij de ligging?
Niet alles staat in register of kadaster. Beschermde gebieden zoals REN (Reserva Ecológica Nacional) en RAN (Reserva Agrícola Nacional) beperken bouwen. Of een perceel erin ligt, staat in het bestemmingsplan (PDM) van de gemeente.
Wil je het huis verhuren als vakantiewoning (AL)? Gemeenten mogen nieuwe registraties beperken in zogeheten contenção-zones. Laat altijd checken wat voor het adres geldt. Het register voor vakantieverhuur (RNAL) is openbaar.
Wil je eerst weten welke streek bij je past? Bekijk onze regio's.
Waarom een onafhankelijke advocaat?
Laat de CPCV altijd controleren door een onafhankelijke advocaat of solicitador. Dat is iemand die alleen voor jou werkt. Een advocaat die via de makelaar of verkoper komt, kan een belangenconflict hebben.
Casaloep geeft geen juridische duiding over een specifiek huis of contract. We zetten feiten naast elkaar, zoals advertentie, kadaster en register. Of je kunt tekenen, en onder welke voorwaarden, hoort je advocaat te zeggen.
Een advocaat kost indicatief 1–1,5% van de koopprijs plus 23% btw. Dat is een indicatie uit eigen marktonderzoek; honoraria zijn vrij.
Hoe betaal je de aanbetaling voor een huis in Portugal veilig?
Bij de aanbetaling voor een huis in Portugal gaat het om een flink bedrag. Fraudeurs weten dat. Fraude bij betalen komt voor: via een gehackte e-mail krijgt de koper een nep-IBAN. Banco de Portugal waarschuwt hiervoor.
Zo beperk je het risico:
- Vertrouw geen rekeningnummer uit alleen een e-mail. Ook niet als de mail van een bekend adres lijkt te komen.
- Bel na via een nummer dat je al kende. Gebruik niet het nummer dat in dezelfde mail staat.
- Wees extra alert op een gewijzigd rekeningnummer. Een last-minute wijziging is een waarschuwing om te pauzeren.
- Let op de controle van je bank. Sinds oktober 2025 controleren banken in de EU bij een overboeking of naam en IBAN bij elkaar horen.
- Bespreek de betaalroute met je advocaat. Leg vast naar welke rekening je betaalt en wie die heeft gecontroleerd.
Voor zaken met de belastingdienst heb je een fiscaal nummer (NIF) nodig. De wachtwoordbrief voor het belastingportaal komt per post. Regel dat dus op tijd.
Welke kosten komen er na de CPCV nog bij?
Reken bij de akte op meer dan de koopprijs. Voor een Nederlandse of Belgische koper die niet in Portugal woont, liggen de bijkomende kosten indicatief rond ± 10% bovenop de koopprijs.
Alleen de belastingen zijn al 8,3%:
- Overdrachtsbelasting (IMT): voor kopers die niet fiscaal in Portugal wonen sinds 25 mei 2026 een vast tarief van 7,5% op een woning. Het gaat om fiscale woonplaats, niet om nationaliteit.
- Zegelrecht (Imposto do Selo): 0,8%.
Daarbovenop komen notaris, registratie en de advocaat. Hoe het IMT-tarief voor jouw situatie uitpakt, laat je door een advocaat beoordelen. Officiële informatie vind je op het Portal das Finanças.
Hoe helpt Casaloep vóór je tekent?
Met een expert-check van € 149 per woning krijg je binnen 48 uur een rapport. Daarin staan onder meer het registeruittreksel, kadaster en advertentie naast elkaar en de gebruiksvergunning op het adres. Je krijgt ook 10 vragen voor de makelaar en een videogesprek met een Nederlandstalige expert.
Het rapport bevat feiten, geen juridisch oordeel. Je neemt het mee naar je eigen advocaat.
Wil je meer hulp? Het aankooppakket kost € 2.995 vast: € 995 bij de start en € 2.000 bij het voorlopig koopcontract (CPCV). Daarin zitten onder meer 3 expert-checks, een onafhankelijke advocaat uit ons netwerk en veilig betalen. Bod en onderhandeling doen we samen met een erkende makelaarspartner met AMI-licentie. De advocaat betaal je rechtstreeks.
Nog aan het zoeken? Bekijk de abonnementen om elk huis één keer te zien, met prijsgeschiedenis en waarschuwingen.
Checklist vóór je een CPCV tekent
- Vraag het exacte adres op bij de makelaar.
- Bekijk registeruittreksel, kadaster, gebruikstitel, energielabel en bij een appartement de VvE-verklaring.
- Vergelijk de m² in de advertentie met het kadaster.
- Check ligging, bestemmingsplan en eventueel de regels voor vakantieverhuur.
- Laat het contract controleren door een onafhankelijke advocaat.
- Controleer de rekening telefonisch via een bekend nummer voordat je de aanbetaling doet.
Zo teken je het voorlopig koopcontract pas als je weet wat je koopt.
Veelgestelde vragen
Wat is een CPCV in Portugal?
CPCV staat voor contrato-promessa de compra e venda, het voorlopig koopcontract. Het komt na het bod en vóór de overdracht bij een notaris, solicitador, advocaat of het registerkantoor (conservatória). Bij het tekenen doe je een aanbetaling.
Welke documenten moet ik zien vóór ik een CPCV teken?
In elk geval het registeruittreksel (certidão permanente), het kadaster (caderneta predial), de gebruikstitel en bij een appartement de verklaring van de VvE (condomínio). Vraag ook het energielabel (certificado energético) op. Laat een onafhankelijke advocaat beoordelen wat ze betekenen.
Kan Casaloep het voorlopig koopcontract voor mij beoordelen?
Nee. Casaloep geeft geen juridische duiding. Wij zetten feiten naast elkaar, zoals register, kadaster en advertentie. De inhoud van het contract laat je controleren door een onafhankelijke advocaat, nooit die van de makelaar of verkoper.
Hoe betaal ik de aanbetaling voor een huis in Portugal veilig?
Betaal alleen naar een rekening die je hebt gecontroleerd via een bekend telefoonnummer, niet via een nummer uit een e-mail. Fraudeurs sturen via gehackte e-mail soms een nep-IBAN. Sinds oktober 2025 controleren banken in de EU ook of naam en IBAN bij elkaar horen.
Bronnen
Dit artikel geeft algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Wat iets voor jouw situatie betekent, beoordeelt een advocaat of adviseur.